Переход на поквартирное отопление — легенды и действительность

С.Л. Филимонов, доцент, заведующий кафедрой «Правовое регулирование строительства и ЖКУ», Муниципальная академия увеличения квалификации и переподготовки кадров для строительства и ЖКК Рф, г. Москва

Бесконечный рост тарифов на коммунальные ресурсы, в особенности на отопление, привел к тому, что население стало отрешаться от данного вида услуг. Обычно такие явления наблюдаются в районах, где ресурсоснабжающие и управляющие организации не в состоянии обеспечить потребителей коммунальными услугами (ресурсами) соответствующего свойства. Все почаще стали появляться споры меж собственниками помещений — физическими лицами, являющимися потребителями коммунальных ресурсов (услуг), и теплоснабжающими организациями, также органами местного самоуправления.

Собственники помещений получают приборы личного(поквартирного)отопления, без помощи других их устанавливают либо обращаются в согласовании со ст. 26 ЖК РФ для согласования переустройства в органы местного самоуправления.

В обоснование собственных действий они ссылаются на ст. 546 ГК РФ, которая устанавливает механизм конфигурации и расторжения контракта энергоснабжения. В согласовании с данной статьей в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового употребления, он вправе расторгнуть контракт в однобоком порядке при условии извещения об этом энергоснабжающей организации и полной оплаты использованной энергии.

В штатском законодательстве установлено общепринятое правило в вопросах конфигурации либо расторжения добровольно взятых обязанностей — расторжение либо изменение контракта осуществляется по соглашению сторон, если другое не установлено в законе.

Право на однобокий отказ от контракта всегда рассматривается в штатском праве как исключение из общепринятого правила.

Однобокий отказ от контракта вероятен исключительно в тех случаях, когда это прямо предвидено законом. В этом случае ст. 546 ГК РФ как раз и содержит исключение из общепринятого правила. Для расторжения контракта энергоснабжения физическому лицу довольно оплатить ранее потребленные ресурсы и уведомить ресурсоснабжающую компанию об однобоком отказе от контракта. Контракт энергоснабжения считается расторгнутым с момента такового извещения. Как следует, гражданин отныне может не создавать оплату термический энергии. Формально контракт считается расторгнутым, но гражданин продолжает оставаться потребителем термический энергии, т.к. в его помещении находятся обогревающие элементы (батареи) и они подсоединены через внутреннюю систему отопления к сетям ресурсоснабжающей организации.

Некие граждане, установив личные приборы отопления, даже их не включают и безвозмездно потребляют термическую энергию. Налицо злоупотребление правом.

В согласовании со ст. 540 ГК РФ в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового употребления, контракт считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети. А в судебной практике с момента акцептования — оплаты за предоставленный ресурс. Таким макаром, гражданин остается абонентом и практически потребляет термическую энергию. Означает, он должен создавать оплату за практически принятое количество энергии в согласовании с данными учета энергии, если другое не предвидено законом, другими правовыми актами либо соглашением сторон (ст. 544 ГК РФ).

Как следует, чтоб расторгнуть контракт энергоснабжения, потребитель должен закончить использование термический энергией, а для этого он должен отсоединиться от присоединенных сетей теплоснабжающей организации либо отсоединить обогревающие элементы снутри помещения от стояков. 1-ый вариант нереален, т.к. внутренние сети находятся в долевой принадлежности всех собственников помещений и нужно получить согласие всех собственников в таком доме. В итоге все собственники не будут получать термическую энергию. Но вероятен вариант, когда все собственники откажутся от централизованного теплоснабжения и перейдут на личное поквартирное отопление. В практической деятельности такие случаи уже не единичные и по ним есть судебные прецеденты.

2-ой вариант условно вероятен. Для его реализации нужно установить — относятся ли обогревающие элементы (батареи) снутри помещения собственника к общему имуществу в многоквартирном доме. На этот вопрос дает ответ п. 6 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил конфигурации размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего свойства и (либо) с перерывами, превосходящими установленную продолжительность» (дальше Правила), — в состав общего имущества врубается внутренняя система отопления, состоящая из стояков, обогревающих частей, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) устройств учета термический энергии, также другого оборудования, размещенного на этих сетях.

Таким макаром, обогревающий элемент (батарея) является неотклонимым звеном в термическом контуре строения и относится к общему имуществу. Как видно из п. 6 Правил внутренняя система отопления состоит из разнородных частей и в совокупы образует единое целое, которое употребляется по общему предназначению.

В силу ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее внедрение их по общему предназначению, они рассматриваются как одна вещь (непростая вещь).

Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если контрактом не предвидено другое.

Отключение обогревающих частей в принципе может быть, но это приведет к уменьшению общего имущества.

Сейчас нужно найти, кто имеет право дать разрешение на отключение обогревающего элемента и относится ли эта работа к переустройству оборудования снутри жилого помещения?

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, подмену либо перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электронного либо другого оборудования, требующие внесения конфигурации в техпаспорт жилого помещения (ст. 25 ЖК РФ).

Переустройство и/либо перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ст. 26 ЖК РФ).

Нужно направить внимание на то, что ст. 25 ЖК РФ предугадывает только установку, подмену либо перенос инженерных сетей, но не их уменьшение. Принятие решения об уменьшении общего имущества не относится к компетенции органов местного самоуправления.

В согласовании с ч. 3. ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме может быть только с согласия всех собственников помещений в данном доме методом его реконструкции.

Понятие переустройство и реконструкция — это два различных правовых института и регулируются различными нормативными актами. Как следует, уменьшение общего имущества не является переустройством, и органы местного самоуправления не имеют право давать согласие на такие виды работ.

Механизм однобокого расторжения контракта энергоснабжения в текущее время является спорным, и на практике сложилась разноплановая судебная практика. К примеру: собственник помещения долгий период времени не получает термическую энергию либо получает ее ненадлежащего свойства. Ему в согласовании с Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг» делается перерасчет платы за не предоставленную услугу либо за предоставление услуги ненадлежащего свойства. Но собственнику от этого теплее не становится. Собственник обращается в разные инстанции и всюду получает однообразный ответ — нет средств на модернизацию се-

тей и котельной. В итоге собственник решает отапливать свое помещение без помощи других. Он приобретает личный отопительный прибор, без помощи других его устанавливает и отрешается платить за централизованное теплоснабжение. Управляющая либо ресурсоснабжающая организация в свою очередь понуждает собственника оплатить за потребленную услугу (ресурс), т.к. он не отключен от сетей централизованного теплоснабжения. Такая ситуация не устраивает собственника и он в однобоком порядке расторгает контракт энергоснабжения и обращается в органы местного самоуправления на получение разрешения на переустройство внутриквартирного оборудования. Для проведения переустройства он представляет в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого жилого помещения, последующие документы:

1. заявление о переустройстве по форме, утвержденной Правительством РФ;

2. правоустанавливающие документы на переустраиваемое жилое помещение (подлинники либо засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3. приготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства жилого помещения;

4. техпаспорт переустраиваемого жилого помещения;

5. заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства жилого помещения, если такое жилое помещение либо дом, в каком оно находится, является монументом архитектуры, истории либо культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе добиваться представление других документов не считая перечисленных выше. Формально собственнику должно быть выдано решение о согласовании, но ему отказывают в согласовании переустройства по последующим основаниям:

■ отключение обогревающего элемента приведет к уменьшению общего имущества, по этому решение об уменьшении общего имущества относится к компетенции общего собрания и требуется 100% согласие всех собственников;

■ уменьшение общего имущества может быть только при реконструкции, а не при переустройстве;

■ отключение обогревающего элемента нарушает термический баланс дома;

■ нарушается термический режим котельной;

■ при выключении поквартирного прибора отопления появляются значимые перепады температур на несущих конструкциях строения, что может привести к их повреждению. Орган, осуществляющий согласование, ссылается на Постановление Госстроя Рф от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»: «п. 1.7.2. Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности либо разрушению несущих конструкций строения, нарушению в работе инженерных систем и (либо) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего облика фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются».

Нужно направить внимание на то, что одним из критерий отказа в согласовании является несоответствие проекта переустройства требованиям законодательства. Понятие «требованиям законодательства» — расширительное понятие. Т.е. проект должен соответствовать как требованиям жилищного, градостроительного и штатского законодательства, так и другим нормативным актам, изданным в развитие этих законодательных актов. Согласно ст. 26 ЖК РФ переустройство жилого помещения должно проводиться с соблюдением требований законодательства. Данный вид деятельности не должен преуменьшать права других собственников помещений в многоквартирном доме.

тел.: +7 (499) 186-19-38 e-mail: filimser@mail.ru

Комментарий Вице-президента НП «Российское теплоснабжение» Ю.В. Ярового

Соглашаясь полностью с аргументацией создателя по затронутой теме, Некоммерческое Партнерство «Российское теплоснабжение» считает нужным добавить, что в случае, если аннулирование отопительных устройств (батарей) в квартирах воспримет массовый нрав, то, как следствие, будет изменяться гидравлический режим в системе теплоснабжения, появится необходимость неизменной переналадки термических сетей, а, может быть, и подмены основного оборудования на источниках теплоснабжения (котлов и сетевых насосов), что из-за денежных издержек и невозможности физического выполнения нереально. Произойдет разрушение системы.

Вы можете оставить комментарий, или ссылку на Ваш сайт.

Оставить комментарий

recuperatio.ru